叫停楼梯声响 房企谁 受伤？

近期，棚改货币化政策收紧引发业界关注与热议。作为三四线城市去库存的主要方式，棚改货币化安置在完成楼市去化目标的同时，也因是否成为三四线房价急涨的主要原因而饱受争议。市场有声音称，随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。虽然三四线城市持续去库存，让不少重点布局于此的房地产企业获益，但在棚改货币化政策收紧之际，那些深耕三四线城市的房企也将面临一些考验。积极调整区域布局以应对潜在的楼市风险，成为众多房企的当下选择。

谁是三四线布局王

躲开调控重区，通过布局三四线实现业绩抢收已成近年来众多房企的新选择。拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园，便是借力发展壮大的突出一例。

从销售规模来看，2017年碧桂园、恒大、万科3家龙头房企均破5000亿元，而碧桂园以5508亿元的销售额摘得中国房地产行业的桂冠。北京商报记者查阅碧桂园2017年年报获悉，截至2017年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

对此，*居研究院智库 研究总监严*进分析认为，房企布局三四线城市，当前的 在于三四线城市这一波市场快速崛起。包括严*进在内的业内人士另外一个共识，便是此前三四线城市去库存的红利和差别化调控的空间。

根据川财证券研究，2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉。三四线城市共推出土地18046宗，推出土地面积67998万平方米，其中 30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%。

充足的土地储备是企业扩张和销售额上涨的保证，房地产进入下半场，以中梁地产为代表的区域性房企，在加速布局 三四线城市的同时，拿地金额和拿地面积也保持高速增长。

公开资料显示，2017年1-5月房地产企业土地成交金额 50中，中梁地产以153亿元的拿地总额排在榜单第15位。值得一提的是，中梁地产拿地总规划建筑面积471万平方米，在成交面积排行榜中 第六，仅次于碧桂园、恒大、保利和万科，且拿地区域几乎全部位于三四线城市。

“对于像中梁地产这样的企业来说，三四线城市的 比重过大，为其业绩成长贡献了重要力量。但换个角度看，当前三四线城市也有一些利空的消息，那么也需要在业绩成长方面有所警惕。”严*进如是表示。

转型早已开始

随着三四线城市去库存的利好逐渐散去，重点布局三四线城市的房企销售压力也随之提升，转型之于房企而言势在必行。

中原地产首席分析师张*伟认为，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

而事实也证明，无论是龙头房企还是地产新贵，都开始着手在转型上发力。

以前面提到的碧桂园为例，区域布局调整意图已然显现。此前传得沸沸扬扬的快消式高周转，就被外界视为杨老板收缩战线的信号。

今年4月5日-11日，碧桂园一周之内连续下发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等三份文件，在表达提高周转速度、压缩从拿地到开盘周期的强烈愿望同时，也对企业的布局安排进行了适时调整：在区域布局方面，碧桂园提出“三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展”的策略。显然，登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出现的风险做出了预判，更意识到作为已经不用设目标的老大，一二线城市在市场波动时的防火墙意义。

在业内人士看来，三四线阵地固然对房企销售业绩的提升有着极大助推，一二线城市对房企“维稳”意义更是重大，这也是杨老板及时“收网”的主要原因。

房企巨头尚迈步转型，区域性房企为了解锁更大发展也步步紧跟，其中以中梁较富代表性。

作为起步于温州的浙系房企，中梁地产在长三角三四线区域耕耘多年。自2016年将总部搬迁至上海后，便迈出了大举扩张、化布局的步伐，近两年业绩也由此迎来爆发。

据第三方机构克*瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》，中梁地产2017年销售额达到757.9亿元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15个名次。而回顾三年前，中梁地产的年销售不过突破150亿元。

严*进分析认为，三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”，即房地产市场需求释放是没有持续性的。而这恰恰是房企布局三四线的劣势所在。

同策研究院首席分析师张宏伟的分析也从侧面印证了严*进的上述看法。在张宏伟看来，从棚改货币化安置急刹车政策来看，三四线城市楼市将逐步降温，从而影响房企销售业绩。“三四线城市正常的合理楼市需求为既定的，并且市场容量有限，需求也是有限的。”张宏伟如是补充道。

艰难回归一二线

经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“时间窗口”正在逐步关闭，一二线楼市的抗风险能力再度被外界重提。如何在后去库存时代，使房企免遭后续经济效益增长乏力的尴尬状况，以及更好防范因市场波动带来的未知风险，成为房企亟须思索的发展命题。

但值得关注的是，房企回归一二线步履艰难。

首先，便是拿地成本高昂。京沪已经很难再见到单枪匹马拿地的场景，高昂的拿地成本让开发商们开始抱团取暖，留给后来者的空间越来越少。

其次，产品类型的复杂化，对成本计算、政策预判的要求均远远高于三四线城市。与三四线城市拿了地能卖出去就能赚钱不同，随着调控的深入，“房住不炒”理念的推广，自住型需求的新型产品越来越多，在保证土地出让金足额收缴的同时，对于产品的要求已经让深耕一线城市多年的操盘手头疼不已，而后来者想要适应这样的产品和市场，难度超乎想象。

正因如此，房企三强除了深耕多年的万科以外，恒大勉强凭借不计成本的厮杀，为自己回归一二线趟出了一条血路；而碧桂园在京、沪这类核心城市，依然没有能够拿出手的产品。

在业内人士看来，尤其是在当下三四线城市库存去化效果显著的背景下，房企昔日可倚仗较少调控、肥沃的三四线实现业绩收割，现如今“地利”将尽，房企回归一二线楼市呼之欲出。

张*伟分析认为，目前看，整体市场对棚改政策 敏感，因为这是支撑 近几年楼市 关键的因素， 是三四线城市严重依赖棚改的货币化安置。过去三年立足三四线城市的企业销售额井喷，三四线出现了普遍性的房地产快周转，这对房地产市场而言，在未来酝酿巨大风险。

业内也有分析称，随着楼市调控的逐渐深入，现在三四线城市已经很难给开发商带来足够的利润， 是在棚改审批和调控政策蔓延到三四线城市之后，布局三四线城市的房企有可能会遭受亏损。

一旦三四线城市房价上涨没有支撑，开发商想要在三四线城市实现高额销售几无可能，若货值跟不上销售节奏，对一些小房企来说，其后续规模发展与现金流压力将隐现。

而就棚改货币化发展趋势对楼市影响的问题，严*进表示，棚改货币化如果叫停或者说改变，那么未来就地安置或者说实物安置的内容会增加。房企需要在此过程中注重市场需求的汇集，或者说引导相关购房者积极认购相对应的楼盘。

“未来房企如果要回归一二线城市，要注意对非热点一二线城市的 ，尤其是西南市场和西北市场，上述区域楼市当前也开始火热。”严*进向北京商报记者如此表示。

北京商报记者 刘凤茹 实习记者 荣蕾/文